ニューストピックス

実効ある賃貸経営には、時代に合った土地活用のための企画力が重要!

(2012年 3月 11日)

■土地活用の目的に合わせて、最適な利用法を選択する
土地資産は、その適性に合わせて資産形成に貢献させる時代です。実際の生かし方について大きく分けると、
@まとまった現金を手に入れられるが土地は失う「売却や住宅分譲」
A効果的な資産に買い換えて資産の収益力や税務効果を高める「組み換え」
B土地を手放さずに長期安定収入を得る「賃貸住宅経営」
C運営の手間が少ない定期借地権の活用

などが考えられます。

比較的大規模な賃貸経営の中には、等価交換のように、資金調達の段階で土地の一部を手放して負担を減らす手法もあります。また、自宅併用賃貸住宅のように、自宅を建替える資金計画の延長で、賃貸住宅を建築するプランも考えられます。建築法規の規制緩和や税制緩和、そして借地・借家マーケットの自由化の中で、土地についての活用手法も幅が広がり、金融商品と同様に「収益性」「安全性」「流動性」などの目的に合わせて使い分ける時代になったと言えるでしょう。
土地はあっても現金が少ないケース。サラリーマンなどの給与生活者で自宅敷地に余裕があるため、副収入を得たいケース。年金代わりに家賃収入を確保したいケース。相続対策に早めに着手したいケースなど、人によって、あるいはライフステージによっても土地活用の目的は変化するでしょう。
 土地活用にあたっては、オーナー様自身の財産構成や収入状況を見直してみることも重要です。

■専門家のノウハウを活用する
土地活用のリスクマネジメントを考える上で注目したいのが、専門家のノウハウの活用です。土地活用をする上で重要なのは、オーナー様の目的に対して如何に効果を上げることができるかということ。例えば、賃貸物件の場合「建てること」が目的ではありません。その建物を利用して収益を上げるためには、競合物件や周囲の環境などを入念に調査し、どのような顧客をターゲットにするのか?を決定し、その顧客ターゲットに合った物件の特徴を打ち出し、また周囲の物件との差別化を図らなければなりません。そのためには、やはり専門家が持っている賃貸経営のノウハウを活用するのが効果的です。
これは賃貸経営に限らず、賃貸物件の売却や購入に関しても同じ事が言えます。高く売るためのノウハウや、購入時の物件の見極めが重要で、資産活用が成功するかどうかについては、どの専門家とパートナーシップを組むかで変わってくるでしょう。

■所有と経営の分離で、長期安定経営を実現
賃貸物件を建築する際には、先々のことまで考えて、パートナーシップを組む相手が備えているサポートシステムを確認しておくことが大切です。賃貸事業では、所有と経営を分離することで、効果的に収益を上げることができます。自分の目的に合ったパートナーを選ぶことで、土地活用の最適配分の達成と、賃貸経営の成長という成功が得られるのでしょう。
借り手市場の今後は、ますます企画力が求められるようになります。そのような環境にあっては、従来活用を考えていなかった土地や、老朽化したまま運営されている貸家であっても、今一度周辺の開発環境の変化、法規制の変化、税制の変化、賃貸マーケットの変化などに目を向け、活用の可能性を検討するいい機会としていくべきです。

■賃貸管理会社とのパートナーシップ
賃貸管理会社は、単に建物の管理をするための存在ではありません。これまでに培った事業ノウハウや経験を集約して最適な提案をしようと、コンサルティング力も強化しています。土地の有効活用の提案・物件の売買など、資産の有効活用を考えているオーナー様のあらゆる要望に応えられる、賃貸経営のコンサルタントとしての役割を担っています。入居者ターゲットの絞込みや家賃設定などの点で専門家の情報が不可欠であることは言うまでもありません。品質、グレードへの経営効率のバランスのチェックや、長期経営計画の作成なども、まず、こうした専門的知識を活用するのが近道です。
また、賃貸市場の構造変化が予想される今、マーケット情報の入手も益々重要になってきています。市場動向を的確に把握し、土地の特性に合わせて定期借家権などのメリットを提案できる事業パートナーを選ぶことが大切です。もちろん、賃貸オーナー様の資産状況やライフステージを考えたプランニングやアドバイスをするFP(ファイナンシャル・プランニング)的なコンサルティングも重要です。こうした専門家を身近に集めておくことで、賃貸経営者が自ら負わなければならないリスクを少なくすることができます。
更に、表Aに整理したように、賃貸経営には実際の運営にあたって様々な実務があります。

このような手続は、気心の知れた事業パートナーが建築後までサポートしてくれるのが理想です。実際に、現在の賃貸管理会社の多くは、入居者管理や家賃の徴収、建物の維持管理など、一貫したシステムで対応しています。このようなシステムを巧みに利用しながら、賃貸管理会社とのパートナーシップを深めていくことも賃貸経営成功の秘訣と言えるでしょう。

経営者感覚で事業に取り組み、付加価値を加えた財産として子孫に引き継いでいく・・・そんな気概と決意がこれからの賃貸経営者には必要になってくるのではないでしょうか。
あなたはどんな選択をしますか?

バックナンバー
カテゴリー

 

日本エイジェントってどんな会社? NIHONAGENT 私達にお任せ下さい 我社の商品は決して不動産ではありません。「お客様感動満足」という住まいサービスです。
  • スタッフ紹介
  • 日本エイジェント紹介

勝ち組大家さんへの道

  • まるごと管理システム
  • 勝ち組大家さんが成功している8つの理由
  • オーナーインタビュー

日本エイジェントはココが違う

  • 賃貸経営 コンサルティング
  • 10の 空室対策
  • 入居者 募集活動
  • お困りごと対応 家賃集金・督促
  • 建物管理 定期点検