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もう、空室に悩まなくていい!!サブリース(家賃保証)契約とは!?

(2012年 2月 10日)

■サブリース契約
「サブリース」とは、もともと“又貸し”“転貸借”という意味ですが、不動産業界では「一括借り上げ」や「賃料保証」という意味でも使われます。「サブリース契約」とは、業者(サブリース会社や管理会社など)がオーナー様のアパート・マンションの全戸または一部を借り上げ、転貸する契約です。入居者の有無にかかわらず、業者が契約時に取り決めした一定の家賃を、取り決めした一定期間、不動産オーナー様に対して支払う家賃保証サービスです。
その場合、賃貸人は管理会社となり、オーナー様は所有者としてマンション・アパートの経営をプロへ任すことになります。要は、「所有」と「経営」を分離し、「経営」を業者に任せることになります。
サブリースの賃料保証の相場は、業者が設定した家賃収入のほぼ80%〜90%前後です。オーナー様は、サブリース契約で空室リスクを軽減させることにより、安定した賃貸収入が入るようになります。
一方、保証する側の業者にしてみれば、入居者がいなくても不動産オーナー様に対して賃料を払い続けるリスクがある訳ですから、どんな物件でも保証するということはありません。業者側による物件の審査は当然あります。サブリースの審査ポイントになるのが、対象となる物件の立地条件、設備、リフォーム状態などですが、そういった要因をトータルに見て転貸が十分に可能かどうか?の判断がなされます。そしてその結果、査定金額を算出します。しかし、立地が悪いなどの理由で入居希望者が見込めない場合、オーナー様が希望する査定額に達しない場合や、サブリース契約を結ぶことが難しい物件もあります。また、物件の状況によっては、設備の追加や新たなリフォームを行った上でサブリースを受けるといった、「条件つきの契約」になるケースもあります。

■サブリース契約のメリット・デメリット
家賃が保証されるということはオーナー様にとっての大きな利点ですが、総合的に判断してどちらがいいのか皆さん気になるところでしょう。ここでサブリースのメリットとデメリットについてご紹介します。

【メリット】
・一定の家賃が保証されるため、毎月の賃料収入が安定する。
・空室分の家賃も保証されるため、空室の心配がなくなる。
・業者が貸主となるため、家賃回収のトラブルを回避できる。
・業者がオーナー様に変わって入居対策を行ってくれる。
・賃借人が業者(サブリース会社や管理会社)1社のみとなるため、確定申告の手間が省ける。
・賃貸借上のトラブルにより入居者から訴訟を起こされた場合、貸主が業者(サブリース会社や管理会社)となるため、入居者と業者間で解決してくれる。

【デメリット】
・礼金・敷金は業者が管理するため、オーナー様の口座には入金されない。
・サブリース契約に伴う保証料を支払う必要がある。
・サブリース契約時に定めた一定額を超える家賃は業者の収益になる。

■サブリースのリスク
ここで、サブリースのリスクについてもご紹介しておきます。サブリースは、契約する業者や契約内容によって保証内容が異なります。また、家賃そのものの賃料設定権はサブリース会社にあるので、想定した賃料で募集できない場合があります。契約更新時には予期せぬ家賃の減額を条件にする可能性もありますし、業者によっては契約期間満了前に、中途解約を申し出るケースもあるようです。サブリース会社の中には健全な会社経営ができてないところもあり、サブリース会社自体が破綻するケースもあります。結局のところ、サブリース会社の健全性や安全性が必須条件となります。

■上場企業・日本管理センターのスーパーサブリース
日本エイジェントでは、株式会社日本管理センターとパートナー契約を行い、安定性の高いサブリース(スーパーサブリース)をご紹介しています。日本管理センター株式会社は、2011年9月14日、大阪証券取引所より、JASDAQ市場への上場を承認された上場企業です。全国で1,000社を超えるパートナー企業がバックアップしており、一括借り上げシステム「スーパーサブリース(商品名)」は、全国で約35,000戸の借り上げ実績があります。当社もパートナー不動産会社として提携しており、松山でのサブリース実績は、2012年1月時点で50棟422戸です。
スーパーサブリースの特徴は、なんといってもそのリスクの低さにあります。日本管理センターでは、スーパーサブリースの信用補完の一環として、大手の損害保険に加入しています。損害保険のバックアップにより、オーナー様に安心を提供します。
また、スーパーサブリースでは、従来の保証賃料固定型のサブリースではなく、収益分配型のサブリース方式を採用していますので、保証賃料を上回る収益もオーナー様に分配還元します。詳しくはパンフレットをご用意していますので、詳細についてはお問い合わせ下さい。

■こんなオーナー様にオススメ
「サブリース」は、このようなオーナー様にオススメです。
@これからアパート・マンション経営を始めようと考えている、次のような方
・遊休地を活用したい。
・賃貸経営に興味があるが、将来が不安。
・管理を依頼する会社選びに困っている。

Aすでにアパート・マンション経営をされている、次のような方
・新築時は自主管理だったが、数年経過し空室が目立つようになった。 
・サブリースを導入しているが、大幅な賃料減額を提示され困っている。
・社宅として一括貸ししていたが、契約満了で一斉退去となった。
・物件を子供に相続させたいが、会社勤めで管理ができそうもなく困っている。
・古くなった物件を所有しており、空室で収入が低下している。売却も買い手がつかず困っている。
・リフォームも含めた収益改善策を検討しているが、残債もあり融資の都合がつかず、空室が多いまま放置している。
・周辺に多くの新築物件が建ってから、競争力が低下し空室が埋まらなくなった。

最後に、弊社経由で日本管理センターのスーパーサブリースをご契約された場合、弊社日本エイジェントが物件の管理・保守から賃料の集金、入居者からのトラブル対応まで全てを行います。また、サブリースにより賃料収入は安定しますので、管理面・収入面共に安心していただけます。
実際にサブリース契約した場合の収支シミュレーションや、物件の査定なども全て無料で行いますので、興味のある方はこの機会にご検討してみてはいかがでしょうか?
「サブリース(家賃保証)」についての詳細は、日本エイジェント資産運用課アセットマネジメント係(TEL089−921−1514)へお気軽にお問い合わせください。
 

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