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そのエレベーター、何年使っていますか?健全な維持管理とリニューアルを見極めましょう!

(2011年 10月 10日)

エレベーターの耐用年数は一般的に25年と言われていますが、適切なメンテナンスと維持・管理によって、25年経過後も現役で稼動しているのも少なくありません。しかし、経年に起因する劣化・磨耗等は避けて通ることができないため、長期間の稼動に伴い、安全管理上の諸問題が発生することもあります。

われわれ人間であれば、加齢から来る体力の衰えは、スポーツ等で鍛えることにより、ある程度の体力維持や向上を図る事は出来ますが、エレベーター等の機械設備では、そうはいかない事情があります。しかしながら機械の特質として、各経年劣化部品の交換や高性能の新部品への交換が容易に出来る事があげられます。ただし、部品単位の一時的な交換での延命は可能でも、システムとしての物理的劣化は避けられず、使用限界は必ず訪れます。
また、社会的要求に合わせ、最新式のエレベーターは、既設エレベーターと比べて、安全装置を含め基本的性能が大幅にレベルアップしてきています。そこで保守点検・メンテナンスの重要性がエレベーターの健全維持に大きく左右されることは言うまでもありません。また、いかにランニングコストを抑え、適切なリニューアル時期を見極めるかが、今後のマンションの長期的な維持管理計画には必要です。簡単に図に表すと下記の通りです。



■エレベーターの管理上の関係法令について
1.建築基準法に定められた事項として、「定期検査」があります。自動車にも車検があるように、エレベーターにも「建築基準法第12条」により1年に1回の「定期検査」の実施と特定行政庁(例えば松山市建築指導課)への結果報告が義務付けられています。近年の法令改正に伴い平成20年4月1日から建築基準法第12条に基づく定期報告制度の変更がありました。「昇降機の定期報告に於ける検査項目・検査事項・検査方法及び結果の判定基準並びに報告書の様式を定める」こと。つまり、定期報告が適切に行われていなかったことが一因と思われるエレベーターの事故が多発していることから、検査結果の判定基準が法令上、より明確化されたのです。結果判定基準として、「要是正」・「要重点点検」・「指摘なし」の3段階になり、「要是正」結果に於いて所有者等が速やかに是正する意思がない等の場合は、行政指導・命令として、是正状況の報告聴取や是正命令を受ける事になります。

2.次に建築基準法第8条では、建物の所有者・管理者、または占有者は、「常時適法な状態に維持するよう努めなければならない」と定められています。また、「昇降機の維持及び運行の管理に関する指針」では、建築基準法第8条による昇降機の維持・運行管理に関して必要な事項が定められており、概ね1ヶ月以内ごとに、点検その他必要な整備または補修を行わせることとされています。すなわち、維持保全の義務付けです。

■保守点検・メンテナンスの手法は
関係法令に基づいて、エレベーターの保守点検・メンテナンスが実施されていますが、保守点検・メンテナンスの契約はご存知の通り次の2パターンに分かれます。

●フルメンテナンス(FM)契約
エレベーターに関する機器装置などの各部品の点検・ 給油・調整を行い、故障や劣化した各部品の取替及び修理を計画的に実施して、常に機能をベストコンディションに維持することを目的にした契約です。 修理費用は月々の保守点検料に含まれていますが高額となります。しかし、年間経費が明確に計上出来て、安心・安全です。通常、計画耐用年数は25年とされています。

●パーツ・オイル・グリス(POG)契約
エレベーターに関する機器装置などの各部品の点検 給油・調整を行う契約です。電球・ヒューズ・リレーリード線などの小消耗品は保守点検料に含まれていますが、その他の経年劣化部品の交換、修理は別途料金になります。また、必要に応じて長期修繕計画等をたてて、経年劣化部品の交換が必要です。月々の保守点検料はFM契約に比べて1/2程度が一般的で、年間経費のコストダウンは図れますが、主要部品の経年劣化部品交換や故障修理時には、大きな出費が必要となります。通常主要装置平均耐用年数は20年とされています。
また業者の選定として、メーカー系(三菱電気ビルテクノサービスや日立ビルシステムなど)と独立系(愛媛メンテナンスや愛媛エレベータサービスなど)に分かれています。日本エイジェントでは、各社の特徴を生かし、きめ細やかな保守点検・メンテナンスの実施・向上を行っています。

■保守点検・メンテナンスの現状
ひと昔前は、FM契約が主流でしたが、現在はPOG契約が多く見られます。その背景として、やはりランニングコストの削減です。POG契約で特に留意する事は、各社から提出される保守点検メンテナンス報告書です。その報告書に経年劣化部品の交換のお勧め記載が必要に応じて記載報告されています。また、日本エイジェントではそれと併せてお見積書やご説明書をご提出させて頂いています。各部品の使用限度まで使える部品は使いきりたい心情のもとで、規定値を下る前に各経年劣化部品の交換をお勧め致しています。適正交換時期に確実に交換することは、安全や安心を与えるとともに、エレベーターの寿命を大きく左右します。

■近年の法改正の概要
平成21年9月28日に昇降機の構造方法を定めた建築基準法施行令等の一部を改正する法律が施行されました。新安全基準は2005年7月の千葉北西部地震での首都圏64,000台のエレベーター停止、78台での閉じ込め発生や2006年6月の東京都港区での戸開走行による死亡事故を受け、エレベーターにおける耐震性能向上及び安全対策強化を図るため制定されたもので、概要は以下の通りです。
@戸開走行保護装置の設置義務付け
A地震官制運転装置の設置義務付け
Bその他(主要な支持部分・昇降路・駆動装置及び制御器構造の安全に係る技術基準の明確化)
毎年オーナー様にご提出している定期検査報告書の指摘内容項目に「既存不適格」の記載がされていますが、新安全基準の施行日前(平成21年9月27日以前)に設置されたエレベーターは施行日以降であれば、「既存不適格」となりますが、これは新法に対する既存の状態を示すもので、違反ではありません。ただし今後、確認申請を伴う規模の改修(リニューアル等)を行う際には新安全基準への対応が必要となりますので、予めご承知をお願い致します。

■保守点検業者並びに管理会社からのお願い
新築当初のエレベーターは、修理・故障のリスクが少ない為、またコストダウン等の目的で、保守点検ご契約時に6ヵ月に1回のエレベーター専門技術員による訪問有人保守点検の実施をされているケースが多く見受けられます。しかし築3〜5年を経過してもそのまま継続されている場合がありますが、今後異常の早期発見が困難となり、極めて安全管理が低下しますので、3ヶ月に1回の訪問有人保守点検及び1ヶ月に1回の機械遠隔点検の実施に変更する必要性があります。また、旧式エレベーターで機械遠隔点検機能が装備されていないものについては、必ず1ヶ月に1回の訪問有人保守点検の実施が安全管理上必要です。
エレベーターの計画耐用年数は25年とされていますが、エレベーターの使用頻度及び経年劣化部品の劣化の進捗状況により、エレベーター設置後20年を経過した頃から、各メーカー及び保守点検業者から、最新の高度なエレクトロニクス技術としてインバーター制御などハイテクな技術が導入され、信頼性・安全性・運転効率及びエネルギー効率などに関し、設置当時のエレベーターと比較して、その性能・機能は著しく向上しています。
弊社管理物件につきましては、エレベーターのリニューアルのご提案書を順次ご提出させて頂いていますので、ご確認ご検討下さい。また、ご不明な点がございましたら、日本エイジェント ビルメンテナンス係(TEL089-996-6670)までお問合せ下さい。

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