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建替え?売却?大規模リフォーム?築30年物件を考える

(2011年 9月 20日)

この世に生まれたものというのは徐々に年をとっていきます。そして、あたらしいものが次々と生まれてきます。そして、また年をとっていくわけです。もちろん、人間だけではなくマンション等の建物だって同じように時間を過ごします。マンションを人生に例えるならば、15年目までが青年期、16年〜30年までが壮年期、30年以上は老年期といったところでしょうか。

青年期は、外観や内装、設備も新しく、立地と家賃設定さえ間違ってなければ入居者確保ができ、修繕費用もあまりかかりません。通常の管理さえきちんとしていれば安定している期間です。

壮年期にはいると、内外装や防水、設備などいろいろな部分で老朽化や陳腐化が目に付くようになります。賃貸物件としての競争力確保のためにはこの時期にある程度手を入れることが必要です。建物設備の耐用年数が経過してくる時期ですので、減価償却費が激減するわけです。この時期に力をつけておく為には、内外装や防水、設備強化、賃貸物件としての魅力を高めていくことが必要です。

老年期になると、今までの賃貸物件として、手をかけてきたかどうかの個別格差が特に顕著に現れてきます。壮年期ともなると、管理を疎かにした結果、空室だらけの老朽化した物件がある一方で、競争力があって築年数の新しい物件とさほど変わらないほど、綺麗に維持されている物件もあります。

築30年以上になった物件がどういう状態であるかは、やはりオーナー様の管理の取り組みによると考えられます。
添付写真は、ちょうど築30年の物件の室内です。特別奇抜な作戦をとっているわけではありませんが、和室から洋室へのリフォームで高入居率を維持しています。室内だけでなく、外壁塗装や防水対策など建物自体の維持管理もしっかり行ってきたため、30年を過ぎても現役最前線で立派に戦える物件となっています。

■築30年物件のリフォーム例
【ビフォア(リフォーム前)】


【アフター(リフォーム後)】


このような例を見てもわかるように、「物件が古くなってどうしようもなくなったなぁ・・・」と感じているオーナー様の場合にも、必ず再生の方法はあるはずです。

老年期を迎えた物件について、オーナー様の選択肢は、
@大規模リフォーム
A建て替え
B売却
と大きく3つの選択肢があります。

@大規模リフォーム
1つめは、上記の物件のように大規模リフォームを行うことです。建物の躯体がしっかりとしていて、リフォームすることにより周囲の物件と比較しても競争力が持てると判断できる場合は、間取り変更や設備の総入れ替えなどの大規模リフォームを行うといいでしょう。
最近の事例では、千数百万円をかけてエレベータの入れ替え工事を行いました。築30年の物件を維持していくには、「お金をかけずに維持したい」という気持ちだけでは無理があります。「入居者が住みたい物件」として再生するためには、何が必要で何を変えるか、どのくらい費用がかかるのかを考えた、計画的な取り組みが必要です。

A建て替え
高度成長期に行っていたスクラップ&ビルドの考え方から、最近では欧米のように、古い建物に手をかけて再生するリフォームが、日本でも主流になってきています。しかし、30年前の建物ですから、今の時代に合わない躯体構造になっていたり、敷地を有効に活用した建て方ができていない場合もあります。状況によっては、建て替えが必要と判断する場合もあるでしょう。費用対効果を考えながら、今の時代に合った物件への建て替えも選択肢の一つとして考えてみましょう。

B売却
所有物件をこれ以上有効活用することができないという判断の場合、売却という選択肢もあります。先祖代々の土地・建物を手放すということに抵抗のある方もいるようですが、相続人が遠方に住んでいたり、手間やお金がかかる賃貸経営に興味がないという理由から、最近では売却される方も少なくありません。
所有物件に、入居者がいる場合は、建物をそのまま売却する。建物の価値がない場合は、取り壊して更地にしてから売るという手法があります。更地にしてしまうと固定資産税や譲渡税が高くなったりするケースもありますので、売却の方法については不動産会社にご相談下さい。

いずれにしろ、老年期に入った物件の今後については、物件の状態とオーナー様の意向によります。
実際に上記3つの選択肢を考える場合、大規模リフォームするにしろ建て替えするにしろ、既存の土地と建物を維持していくのか、それとも売却するのかのジャッジが必要になります。
といっても、「大規模リフォームには、どれくらいの資金がかかるのか?」「銀行からの借り入れはできるのか?」また、「建て替えた場合の費用はどのくらいかかるのか?」はたまた「売却した場合、いくらで売れるのか?」など、知らなければならないことは山のように出てきますし、決断するには、まずはそれらの下調べが必要です。

日本エイジェント資産運用課では、何がオーナー様にとって一番いい答えなのか、専用ソフトを使ったシミュレーションを交えたご提案が可能です。興味のある方は、日本エイジェント資産運用課(TEL089−921−1514)までご連絡下さい。
また、オーナー様専用ホームページ「満室最前線」でも、各種シミュレーションが可能です。【オーナー様専用ホームページ「満室最前線」http://owner.a-heya.com/】にアクセスの上、ぜひご体験下さい。

築30年を節目として、ご所有のマンションの今後について、考えてみませんか?

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