突撃!隣のリフォームどうやった?

古くても“人気部屋”が作れる築年数が経過しても入居者が決まるリフォームとは!?

(2011年 4月 10日)

退去者の増えるこの時期は、次期入居者獲得のためのリフォームに頭を悩ませている大家さんも多いことでしょう。特に、築年数が経過した物件の場合、退去後のリフォーム、その後の新規入居者募集活動について、「うちの物件は古いから費用を掛けてリフォームしてももったいない。だから簡単な清掃だけで募集しよう。」とか「費用を掛けてリフォームするより、家賃を下げて募集したほうがいいのでは?」と悲観的に考え、「昔は空室が続くことなんてなかったのに・・・どうすればいいのか?」と途方にくれている大家さんもいるようです。
しかし、ご安心ください。古くても、人気ある部屋を作る手法があることを、私たち不動産会社は実体験として知っています。適切なリフォームが築年数の古い物件の魅力を引き出し、「空室」への流れを食い止めるのです。
それでは、築年数が経過しても、次の入居者が決まるリフォームについて、ご紹介しましょう。

■築年数20年経過物件の現状
今回ご紹介するのは、松山市中心南地区にある、築20年の木造2階建てロフト付き1Kの物件で
す。建築当時は、「ロフト」という画期的な造りに加え、キッチンには電気コンロと冷蔵庫を設備として付けていたことから、学生や新社会人などの若者を中心に、多くの単身者に受け入れられ、爆発的な人気を博した物件でした。しかし20年の月日が経ち、エアコンや照明器具は古く、設備としての電気コンロも時代遅れのものとなっていました。

■決まるリフォームプランとは?
まずは設備の交換と追加から。エアコンを新しいものに変更し、照明器具はシーリングライトに、電気コンロはIHに取替えました。また、昨今の防犯意識の高まりに合わせて、テレビモニター付インターホンを設備に追加しました。
次に室内のリフォームです。カーペット敷きだった室内のカーペットが古い印象を与えていたので、これをタイルカーペットに変更。赤とピンクのツートンカラーで部屋を明るくしました。


ここは木造住宅のため、音が階下に響きやすい塩ビタイルやフローリングはNG。音を吸収するタイプのクッションフロアも検討しましたが、費用面でタイルカーペットの方が安価だったため、今回はタイルカーペットへの張替えを行うことにしました。タイルカーペットには、音を吸収しやすく階下に音が伝わりにくいということ以外にも、次のような利点があります。

【タイルカーペットの利点】
@部分的に張替えできる
 正方形のシートに分かれているため、汚れた部分だけを交換することができる。
A施工が簡単
 フローリングなどに比べて施工が簡単なので、施工費も安く短時間で作業できる。
B色の組み合わせでデザインの幅が広がる
 カーペットの色の組み合わせで様々なデザインを楽しむことができる。

■リクエストマンションで付加価値アップ!
これまでに紹介した設備の追加やリフォームに加え、更に付加価値を上げるために、入居希望者が無料で自分好みの壁紙を選べる日本エイジェントの「リクエストマンション」を導入しました。全国放映でも取り上げられた、入居者の満足度の高い「リクエストマンション」導入も、お客様の興味を集める結果となっています。「自分だけの特別な部屋を作りたい」という入居者の潜在的な要望を引き出したリクエストマンションには、入居募集時の空室対策だけでなく、入居後の満足度を高め、退去リスクを低くする(テナントリテンション)効果もあります。独自の感性で、自分だけの特別な空間作りを楽しむことができるリクエストマンションの仕組みが、築20年という年月を感じさせない、古くても満足度の高い部屋作りを可能にしました。


■リフォーム完了から、わずか1ヶ月で申込!
昨年秋に4部屋あった空室のうち、まず1部屋を10月末にリフォームしたところ、シーズン突入前の12月初旬には申込が入りました。その後12月中旬、別の部屋に同様のリフォームを行い、ここも1ヵ月と5日後には申込となりました。その後も空室は出たものの、新たにリフォームした部屋は全て短期間で申込が入りました。

築年数が経過するに従い、周りの新しい物件と比較して物件力が落ちてくることは避けられない事実です。入居が決まってからリフォームする・・・という「待ち」のスタイルで決まる時代ではありません。先手先手と手を変え品を変え、その物件ごとの特性を活かせるようなテコ入れをし続けることが必要です。しかし、空室対策とはいえ、すべての部屋を同時にリフォームするのでは費用の捻出もままなりません。まずは一部屋、古さを払拭する付加価値を付けた部屋を作ってみましょう。
 古くても、入居者のことを考えた設備の導入やリフォームがきちんとされている物件は、必ず申込が入ります。人気物件・満室物件になるためには様々な要素がありますが、「入居者の安心で快適な生活とは何か?」を追求する中に、その答えがあるのかもしれません。そのポイントについては、また別の機会にご紹介しましょう。

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