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オーナー様との管理会社の利害の共有こそが成功の秘訣です。

日本エイジェントだからできる11の空室対策 11 IDEAS TO PREVENT VACANCIES

長期の空室はオーナー様の賃貸経営を圧迫します。日本エイジェントでは、管理物件に空室が出ると、空室対策のプロ集団(プロパティマネジメント課)がチームで取り組みます。2009年12月現在の管理戸数は10,000戸以上。地域No.1の圧倒的管理戸数と地元企業として30年の実績から積み上げた空室解消ノウハウで、物件に合った空室提案を重ね空室解消を実現します。

また、山で降った雨水が海に流れ込むように、情報の多い所にお客様は集まります。日本エイジェントの物件量は地域No.1。「お部屋さがし物語」湊町中央店・道後北店・花みずき南店・銀天街店・島屋店・イオン松山店・城北テラス店の7店舗と、業界初のスタッフレス案内を実現した「スタッフレスショップ」エミフルMASAKI店・フジグラン松山店で合計9店舗。地域No.1の情報量と店舗数で、圧倒的な集客数を実現しました。

空室対策といっても具体的対策は様々です。人気設備の導入やリフォーム、リノベーションなどのハード面の対策。モデルルームやリクエストマンションなどのサービス面の対策。そしてWEB戦略や広報活動などを通じた集客面の対策。それらを上手く組みあわせながら効果の出る空室対策を行っていきます。地域ナンバーワンの取引実績の中から、満室経営のノウハウを提供いたします。

サービス面の空室対策

対策 1 個性重視の時代にマッチした〜究極の空室対策〜リクエストマンション

お部屋の壁紙・床・キッチンパネルのシートを入居者が自由に選ぶことができるという今話題の当社オリジナルサービスです。お部屋再生スタジオには、150種類の壁紙や40種類の床材などのサンプルを展示。入居者はその中から自分好みのアイテムを選んでいただくことができます。
契約締結後に工事を行うことから、オーナー様の無駄な投資を省きます。他物件との圧倒的な差別化を行い、工事後の確実な入居と長期入居をサポートする究極の空室対策として同業者やオーナー様からも注目度が高いサービスです。

対策 2 〜空室に彩りを与える〜モデルルーム

空室に家具や電化製品等を設置して生活感のある部屋を創り出します。賃貸マンションでは珍しく、当社独自の空室対策メニューです。
無印良品他、家具販売店と提携し、家具や雑貨で様々なイメージを持つお部屋をご用意しております。モデルルームを設置をすることで、現地案内に誘導する動機付けになり、実際の生活空間がイメージしやすく、成約に繋がり易くなるという効果が生まれます。

対策 3 〜365日24時間“自社対応”だからいつでも安心〜レスQセンター

水漏れや騒音、不法駐車などのトラブルが一番多いのは、入居者の在宅率が高い夜間です。緊急時に、管理会社に連絡がつかなくて困っている入居者。それが入居者に「我慢」を強制していることになります。日本エイジェントでは、地元で唯一、社内にお困りごと対応専門部署(レスQセンター)を開設し、24時間365日お困りごとに対応。
入居者が直接費用負担を行い入会する「レスQおたすけ倶楽部」と、オーナー様が物件の付加価値として24時間対応サービスを当該物件の入居者全てにつけることができる「レスQおたすけ倶楽部 パパプラン」を提供しております。 専門要員による徹底した入居者満足の追及で、長期入居をサポートします。

客面の空室対策

対策 4 〜ライバル業者を「協力」業者に〜アソシエーションセンター

当社では同業者専用窓口アソシエーションセンターを開設し、愛媛県内・松山市内の不動産会社に対して当社・管理物件の物件紹介及び契約業務を行っております。また同業者仲介支援のための、アソシエーションシステムを開発し、当社の管理物件を同業者様が成約しやすいようにWEBにて情報を提供しています。登録業者は104業者。管理物件は当社だけでの紹介ではなく、アソシエーションセンターを通じ、またアソシエーションシステムを通して、より多くのお客様に紹介されています。 そのネットワークを生かし、管理物件の入居率をアップさせる事がアソシエーションセンターの役割です。

対策 5 〜検索結果画面で格差をつける秘訣あり〜ホームページ上での表現の差別化

お客様が部屋探しのために条件入力を行うと、その検索結果画面一覧には、管理物件が上位に表示されるようになっております。空室対策費をいただける物件の場合は更に上位に表示されるようなシステムになっており、「表現の差別化」を行うことで露出度をあげ、アクセス数を上げることで案内や契約に繋げます。また、物件詳細画面においてもルームアドバイザーがオススメのコメントなど物件の特徴や魅力を伝えていき「情報の差別化」も行っております。

対策 6 〜空室対策の前に、満室対策が必要!?〜オススメ★メール・アイタヨ★メール

お部屋さがし物語のマイページに登録すると、入居希望者は会員専用の動画チャンネル「エイジェントチャンネル」が利用できる他、「オススメ★メール」では週に一度お客様の条件に合う物件情報をメールで送っています。気になった満室物件を登録しておくと、空いた瞬間にメールがお客様に届く「アイタヨ★メール」システムでは、10人以上の登録がある人気物件もあります。空室が出た瞬間、次の入居者が決まるという、空室対策ならぬ満室対策です。このメールの会員数だけでも約650名。常に650名の顧客のストックを持っています。

対策 7 〜複数のサイトを利用しながら効果を生み出す〜携帯サイト・ポータルサイト

お客様の検索手段はパソコンからだけでなく携帯電話からのアクセスも増えています。日本エイジェントの携帯サイトでは、建物の外観や内観を動画で見ることができます。毎月管理物件を2〜3物件を新たに放映しています。2009年12月には、地場業者では異例の「ドコモ公式サイト」として認定されました。
また、サイト戦略は自社サイトだけに留まらず、ホームズ、アットホーム、ホームメイト、yahoo不動産など、主要サイトは全て網羅する等、ポータルサイトへの対応も積極的に行っております。複数のサイトを組み合わせて空室対策を行い、各ポータルサイトから自社サイトや店舗への誘導を行います。

対策 8 〜誰にも干渉されないスタッフレス見学で業界革命〜スタッフレスショップ

入居希望者には「顕在客」と「潜在客」の2種類が存在します。
ここでいう「顕在客」とは、ほぼ3ヶ月以内に部屋を借りる必要なお客様です。「潜在客」とは、入居は3ヶ月以上先でもOKですが、何処か良い所があれば・・のお客様です。現在、店舗に来店しているお客様は「顕在客」がほとんどです。多くの「潜在客」は、「今すぐ必要ではないにもかかわらず、強引に勧められる」「断りにくい」「しつこい」・・などの先入観から、来店を躊躇しています。
そこで当社独自で考案したのが、完全無人化の「スタッフレスショップ」です。
大型ショッピングモール「エミフルMASAKI」の1号店に続き「フジグラン松山」の2号店もオープンし、まだまだ増やす予定です。
ここではタッチパネル式の検索機を使って、誰でも簡単にお部屋探しをすることが可能です。有人店舗のスタッフと話せるテレビ電話機能や、物件資料の印刷や、一般のパソコンでは出来ない機能も多く付加されています。 無人のためスタッフに気兼ねする必要も無く「潜在客」(未来客)の集客が可能となりました。
スタッフレスショップの一連のシステムについては、現在特許出願中です(特願2010-31177)。

ハード面の空室対策

対策 9 〜トータルバランスを見ながら成功事例をつくる〜入居促進リフォーム

室内のリフォームをする際に注意していただきたいこと。それは部屋のトータルバランスを見るということです。和室を洋室に変える際、床面だけをフローリングに変える方がいるのですが、実際にお部屋を見た時に、チグハグな印象を受けます。できればフローリングへの変更に合わせて建具や照明なども変えましょう。チグハグなリフォームは、「捨て銭」です。特に建具が古いと全体的に古い印象を与えてしまうので、交換や塗り替えなどで古さを感じさせないようにしたいですね。
リノベーションをする際は、設備投資も同時に行うことが多く、投資金額が大きくなるため、思い切った決断と、長い目で見た収支計画が必ず必要になります。
空室を増やさない為には、成功パターンを作り、空室が出るたびに同様のリフォームを行っていくことです。満室経営を維持していくための秘訣は、成功パターンを作ることに加えて、リフォーム前のお部屋を見ても、「リフォーム後の部屋はこんなにきれいになるんだ。」と感じてもらえること、その信頼感にあるのかもしれません。

3DK(衣山)

3DKを広々1DKへ間取り変更。
どうしても古い印象を受ける3DKを、思い切って快適な生活ができる広々単身向け間取りへ。
洗浄便座、TVモニターフォン、リモコン照明も取り付けあっという間にお申込が!

1DK(桑原)

こちらではDK・居室間の間仕切を取ることによってカウンターキッチンのお部屋、キッチンカウンターの広い1Rの部屋を作り、現状の部屋と合わせてみることによって、学生での成約ばかりだった状況を社会人さんもターゲットにできるようになり、平均的な入居率を保てるようになった。

2K(東温市)

物件自体古く、お部屋の間取りも和室2間の2Kだった物件を1DKの洋間・1Kの洋間様々な間取り、脱衣所、洗面台、室内洗濯機置場等々、設備も充実させたことにより、リノベーション中に決まる人気物件へ変貌。

1R(中一万)

デザイン会社とタイアップ。部屋の中を全体(モデルルームも含め)選んでもらい、トータルコーディネートで狭くてロフトもない1Rの決まりにくいお部屋の成約に成功。

対策 10 〜ターゲットを絞った確実な投資〜人気設備の提案

設備投資をする上で気をつけなければならないことは、限られた資金の中でどの設備にお金をかけるかということです。中途半端な設備投資は、「基本的な設備はあって当たり前」という今の世の中では、費用が掛かるだけでたいした入居促進にはならず、資金的に苦しくなって本当に必要なリフォームができなくなるなど、かえって逆効果になる場合があります。大きな投資をする訳ですから、入居者が決まるお部屋にするということは大前提です。設備を追加するのであれば、ご自身の物件に入居してほしいターゲット層を決め、そのターゲット層が欲しいと思っているような設備に投資することが重要です。せっかくお金をかけるのですから、入居者に喜んで入ってもらえるような設備を調査・検討し、よく吟味したうえで導入するようにしましょう。

古くなった建具の交換だけでもお部屋の印象が見違えるように明るく、新しい雰囲気になる。木部塗装により、古い物件によくある木そのままの感じが見違えるようにお部屋の印象をかえる。

床面の工事に関しても今まで主にクッションフロアを使っていた部分に対し、高級感と耐久性を兼ね備えた塩化ビニールタイルを使用することにより、入居促進につなげる。

混合水洗をシングルレバーの水洗へ変更

和室だと原状回復費用が毎回かかる上に、最近では退去精算で費用を負担してもらうのも難しくなってきた為、洋間へ変更。当然和室より洋間の需要が多い為、入居促進にも繋がる。

洗浄便座、TVモニターホン、リモコン照明、エアコンは今のお客様にとっては基本的について欲しい設備。まとまった数を入れて、1台1台のコストを安くすることにも成功している。

※東京事業部での取り扱いの場合、内容が一部変更になります。詳細はご連絡ください。

東京事業部 TEL:03-3388-7755

対策 11 〜相乗効果を生み出す〜東京−愛媛ネットワーク

東京に店舗があることで、現在、売買・賃貸において東京−愛媛間のネットワークがうまく機能しております。
「TV電話接客」による、オンタイムで臨場感のある接客対応ができるほか、東京−愛媛、それぞれのオーナー様、入居希望者を結ぶシステムが構築されました。 例えば、東京のオーナー様が、まだ市場に出回っていない愛媛の物件を購入したり。 例えば、地方からの入学・転勤で東京へ引っ越す方のお部屋探しのお手伝いをしたり。 東京と愛媛の距離を身近なものとしました。
東京に店舗ができることによって、今までになかったスケール感、サービスの幅を広げました。