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オーナー様との管理会社の利害の共有こそが成功の秘訣です。

賃貸経営コンサルティング RENTALROOM MANAGEMENT CONSULTING

収益不動産の企画立案・運用戦略などをトータルプランニング

アセットマネジメント係(AM係)では不動産の最適な時期や規模、立地環境などを勘案して投資(新築や買収)を行うことで価値を高め、利益の最大化を図ることを目的にする業務を行っております。「利益の最大化」には、物件を売却して新たに価値の高い物件の購入をサポートしたり、的確なリスク換算によって、建てない選択肢(パーキング経営など)をご提案することも含まれます。

  • 基本計画の策定
  • 資産状況の把握
  • 資産の評価分析
  • 事業計画の策定
  • 事業の決定・実施
  • 事業評価

「基本計画の策定」⇒「資産状況の把握」⇒「資産の評価分析」⇒「事業計画の策定」⇒「事業の決定・実施」⇒「事業評価」など・・・目標を達成するためにすべての必要データを入手・統一された基準による点検・データベースを使った定量的分析・ライフサイクルの上に立ったコスト算出・財政状況を踏まえた事業化・実施検証による的確な修正・・・など多岐にわたります。
アセットマネジメント(AM)係では資産価値の最大化を中長期の視点で計画しマネジメントいたします。

建築・リフォーム相談

■事業計画のシミュレーション

建築・リフォームに必要な費用から、融資内容、賃貸条件、必要経費等を想定し、他の課税所得を考慮の上、利回りを計算致します。計画初期段階では表面利回りの算出はもちろんのこと、ローン返済期間中やローン終了後のキャシュフロー及び実質利回りを算出します。

収益不動産を将来売却を前提に購入する場合には、期待する投資利回りを達成する為の適正な仕入額や、物件の収益力(戸数と家賃と空室状況など)と転売時の価格を見極めることが重要です。これは空室率、転売の時期、価格の変化等、いろいろな条件の場合で検証する必要があります。そういった投資の判断材料として、収益還元法のうち一定期間(例えば10年など)投資する場合に適しているDCF法(Discounted Cash Flow)で計算し、ご提示する事が可能です。

ここでいうDCF法とは、投資保有期間における純収益および将来売却時における売却手取額を現在価値に割り戻して(この比率を「割引率」という)求めた金額の合計額を収益価格とする方法です。一棟売りの賃貸マンションを購入する場合、自己資金のほかに借入金を利用するケースが通常ですので、割引率はその場合の投資資金のコストとも考えられます。この場合、割引率は自己資金に対する期待利回りと借入金利から計算されることになります。

■マーケティング調査

所有不動産、建築予定物件などに関して、当社独自の蓄積されたデータから市場調査を実施し、その中に隠れているニーズをマーケティングプランに反映させていきます。私たちアセットマネジメント(AM)係はニーズを探るのではなく、不平・不満を探り、そこからニーズを見つけ出し、フレッシュな情報をオーナー様へご報告する事をお約束いたします。

■家賃査定

新規賃貸事業における家賃の設定、空室増加に伴なう家賃の改定。いずれのケースもオーナー様としては入居状況を大きく左右するこの家賃設定が頭を悩ますところではないでしょうか。該当する物件の周辺環境、周辺賃料相場、刻々と変化している設備、契約形態、入居予定者のニーズの変化、法人企業、学生人数の増減、いろいろな要素で大きく影響されます。当社では、そんなオーナー様の悩みに応える簡易家賃査定を無料でご提供しています。

>>かんたん家賃査定へ

サブリース(借り上げ)相談

鞄本管理センターとの業務提携による、サブリース(一括借上げシステム)で月額の家賃を保証することによって、賃料収入の収益性と安定性を確立し、オーナー様に安定と安心をご提供する事が可能です。煩わしい賃貸管理業務の一切を鞄本エイジェントが運営致します。サブリース導入時の収支シミュレーションを無料で提供させて頂きます。>>日本管理センターへ

家賃滞納相談

入居者が決まればそれでいいのでしょうか?せっかく入居者が決まっても、家賃滞納や近隣トラブルなどで苦労されては困りものです。物件の価値は、入居者の質で決まります。地元で生まれた企業だからこそ、豊富な契約データを元にしたチェック体制と、申込時の審査ノウハウで、入居後のことまで考えた審査を行い、滞納常習者やトラブル常習者の入居を防ぎます。管理物件の場合は滞納が発生した場合でも、滞納家賃については専門部署の法務対策課にて、電話督促から督促状の発送、法的手続きまで全てを代行いたします。早期回収を実現させ、オーナー様の収入安定に繋げます。

空室対策相談

長期の空室はオーナー様の賃貸経営を圧迫します。日本エイジェントでは、管理物件に空室が出ると、空室対策のプロ集団(プロパティマネジメント課)がチームで取り組みます。2010年6月現在の管理戸数は11,000戸以上。地域No.1の圧倒的管理戸数と地元企業として30年の実績から積み上げた空室解消ノウハウで、物件に合った空室提案を重ね空室解消を実現します。
また、山で降った雨水が海に流れ込むように、情報の多い所にお客様は集まります。日本エイジェントの物件量は地域No.1。「お部屋さがし物語」湊町中央店・道後北店・花みずき南店・銀天街店・島屋店・イオン松山店・城北テラス店の7店舗と、業界初のスタッフレス見学を実現した「スタッフレスショップ」エミフルMASAKI店・フジグラン松山店で合計9店舗。地域No.1の情報量と店舗数で、圧倒的な集客数を実現しました。

相続税対策・固定資産税対策相談

賃貸経営には、ファイナンシャルという視点が必要不可欠です。単にマンション建築の相談だけではなく、その建築によってもたらす相続税対策の効果や固定資産税対策の効果を診断いたします。また、「収益性」「将来の相続税」の両面からみた、最適な土地活用法の比較検討を行うことも可能です。会計処理から相続といった法律問題にいたるまで、賃貸経営に付随する一切の業務をサポートしております。

売買の相談

売買係にて、不動産物件の売買の斡旋、物件の調査・査定を行います。一般の人の目には、真の収益性は判断がつきにくいもの。永年の賃貸管理の経験やノウハウを活かし、個々の不動産の収益性を算定し査定します。
単に収益物件の売却・購入のお手伝いではなく、リーシング力とプロパティマネジメント能力を基にした収益不動産物件のエキスパートとして、最善の資産活用の方法をご提案し、高い売買斡旋力を実現します。管理戸数地域ナンバーワンの当社だからこそ、オーナー様から日々集まる様々な購入希望や売却相談の中から、早期に売却物件と購入希望者のマッチングが可能です。
また、当社ホームページに当該地域の分譲マンション情報を掲載したコーナーを開設。賃貸物件にお住まいの方が、現在の家賃帯で購入できる分譲マンションはどこか、また逆に、購入物件のローン支払額で入居できる賃貸マンションはどこか、賃貸と購入の両面から、ライフスタイルに合った生活プランを実現します。

売りっ放しにしない『3つのご満足』

入居者の視線でみた企画力 安定した高収入の確保   オーナー様の手間排除と安心感
マンション供給過多の中、これからは入居者が希望・満足する建物をいかに創造出来るか「入居者側に立った企画・提案」をご提供します。   いくら表面上の利回りがよくても空室が多ければ収益は確保できません。地域No.1の情報量と斡旋力を誇る当社だからこそ「安定した高入居率の満足」をご提供します。   オーナー業は何かと手間がかかり、煩わしいもの。でも心配は無用です。地域No.1の管理戸数を誇る当社だからこそ、数々の煩わしさをまるごとお引き受け致します。「長期的利益の満足」をご提供致します。

管理契約・管理会社変更の流れ